Comment lire vos résultats
Les quatre indicateurs du haut résument votre projet. Le coût total du bien additionne le prix immobilier, le mobilier, les frais de notaire et les frais commerciaux. Le rendement brut rapporte le loyer annuel à ce coût total. L’excédent moyen par mois (ou l’effort d’épargne, s’il est négatif) et la trésorerie cumulée mesurent ce qui reste réellement dans votre poche une fois payés les charges, le crédit et l’impôt.
La trésorerie
Pour chaque année, le solde est égal aux loyers perçus, moins les charges (syndic, assurance, comptabilité, taxe foncière, divers), moins les mensualités et l’assurance du crédit, moins l’impôt. La première année est proratisée selon les dates d’acquisition et de livraison (lignes marquées d’un astérisque).
Les amortissements : bâti, frais et mobilier
L’amortissement est une charge comptable qui ne fait pas sortir d’argent de votre compte. Le simulateur amortit le prix immobilier et les frais d’acquisition (notaire et frais commerciaux) sur la durée choisie (25 ans par défaut), et le mobilier sur une durée plus courte (7 ans par défaut). La colonne « Retenus » indique la part effectivement déduite. Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit : l’excédent est mis en réserve dans le « Stock différés » et utilisé les années suivantes, conformément à l’article 39 C du Code général des impôts.
Le résultat fiscal BIC
Le résultat fiscal correspond aux loyers, moins les charges, les intérêts et l’assurance d’emprunt, moins les amortissements retenus. S’il est positif, le simulateur applique votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux (17,2 % dans l’outil). Un badge vert « 0 € » signifie qu’aucun impôt n’est dû sur les loyers cette année-là.
Les hypothèses du simulateur
- Régime réel simplifié : le micro-BIC (abattement forfaitaire, sans déduction des charges ni amortissement) n’est pas simulé.
- Loyers versés sans interruption, revalorisés chaque année du pourcentage saisi : c’est l’hypothèse d’un bail commercial respecté par l’exploitant, sans vacance.
- Charges revalorisées chaque année du pourcentage saisi, à partir de la livraison.
- Amortissement linéaire de la totalité du prix immobilier, sans isoler la part du terrain, qui n’est en principe pas amortissable : la base amortissable réelle est donc un peu plus faible.
- Crédit amortissable à mensualités constantes, assurance calculée sur le capital initial. Le délai de franchise est affiché mais n’est pas pris en compte dans le calcul.
- Valeur du bien constante : la synthèse retient le prix d’achat, sans revalorisation ni décote.
- Taux d’imposition constant sur toute la durée, sans tenir compte de l’évolution de vos autres revenus.
Exemple chiffré complet
Un studio en résidence services acheté 150 000 €, mobilier 3 000 €, loué 6 000 € par an
Avec les valeurs par défaut du simulateur (frais de notaire 4 500 €, frais commerciaux 10 000 €, livraison au 1er janvier 2027, TMI 30 %), le coût total atteint 167 500 €, soit un rendement brut de 3.58%.
| Sur 20 ans | Achat comptant | Crédit (20 ans, 3.5 %, apport 30 000 €) |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 124 865 € | 124 865 € |
| Charges | -28 322 € | -28 322 € |
| Intérêts et assurance d’emprunt | — | -63 732 € |
| Impôt sur les loyers (IR + prélèvements sociaux) | 0 € | 0 € |
| Excédent (ou effort) moyen par mois | 402 € | -436 € |
| Trésorerie cumulée | 96 543 € | -104 622 € |
En année pleine, l’amortissement atteint environ 7 009 € (bâti, frais et mobilier), un montant supérieur au résultat avant amortissement : l’impôt sur les loyers est nul sur toute la durée simulée, et un stock d’amortissements reste disponible. À crédit, la trésorerie cumulée est négative car elle intègre le remboursement du capital, qui constitue en contrepartie votre patrimoine (137 432 € remboursés sur 20 ans).
Exemple illustratif, non contractuel, fondé sur des hypothèses simplifiées. Il ne préjuge pas du rendement d’un bien réel.
Ce que le simulateur ne prend pas en compte
- La plus-value à la revente et la réintégration des amortissements dans son calcul, en vigueur depuis la loi de finances 2025 pour la location meublée classique. Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exclues : voir notre guide sur la réintégration des amortissements.
- Le plafonnement de l’amortissement prévu par le PLF 2027, encore en discussion au Parlement : voir notre analyse du PLF 2027.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE), due en principe par les loueurs en meublé selon la commune : vous pouvez l’ajouter dans la ligne « Divers ».
- Les honoraires d’expert-comptable réels : la ligne « Comptabilité » est une estimation à ajuster selon le devis de votre cabinet.
- La TVA sur l’achat d’un bien neuf en résidence services, sa récupération éventuelle et ses conditions.
- Les risques propres à l’exploitant : baisse de loyer au renouvellement du bail, impayés ou défaillance. Voir nos guides LMNP en EHPAD, résidence étudiante et résidence seniors.
- Le renouvellement du mobilier et les gros travaux éventuels.
Vous voulez vérifier ces hypothèses sur votre situation réelle ? Un échange de 20 minutes avec Gilles Ballesta, conseiller indépendant, permet de passer en revue votre simulation, sans engagement.
Réserver mon appel gratuit →Questions fréquentes sur le simulateur LMNP
Comment fonctionne le simulateur LMNP ?
Vous saisissez les paramètres de votre projet (prix, mobilier, frais, loyers, charges, financement et tranche d'imposition). Le simulateur applique le régime réel BIC : il déduit les charges, les intérêts d'emprunt et les amortissements de vos loyers pour déterminer votre résultat fiscal, puis calcule l'impôt et les prélèvements sociaux dus et la trésorerie qui en résulte, année par année.
La simulation LMNP est-elle gratuite ?
Oui. Le simulateur est gratuit, sans inscription et sans engagement. Vous pouvez modifier vos paramètres autant de fois que nécessaire pour comparer plusieurs scénarios, et exporter le résultat en PDF.
Pourquoi mon impôt reste-t-il à 0 € pendant de nombreuses années ?
Au régime réel, l'amortissement du bien, du mobilier et des frais d'acquisition vient en déduction des loyers. Il ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée est reportée sur les années suivantes (colonne « Stock différés »). Tant que ce stock et les amortissements annuels couvrent le résultat, l'impôt sur les loyers est nul. Cela dépend toutefois de vos paramètres et de votre situation.
Le simulateur tient-il compte de la revente du bien ?
Non. Il calcule la trésorerie et la fiscalité des loyers pendant la détention. La plus-value à la revente, et en particulier la réintégration des amortissements dans son calcul depuis la loi de finances 2025 (hors résidences services), n'est pas simulée.
Faut-il choisir un financement comptant ou à crédit ?
Le simulateur permet de comparer les deux. Le crédit réduit l'apport et rend les intérêts déductibles, mais génère souvent un effort d'épargne mensuel. Le comptant dégage en général une trésorerie positive dès la mise en location. Le bon choix dépend de votre épargne disponible, de votre capacité d'emprunt et de vos objectifs.
Le résultat remplace-t-il un conseil personnalisé ?
Non. Les résultats sont indicatifs et reposent sur des hypothèses simplifiées. Ils ne tiennent pas compte de l'ensemble de votre situation patrimoniale ni du bien précis que vous visez. Pour sécuriser votre décision, un conseiller en gestion de patrimoine indépendant peut vérifier les hypothèses avec vous.
Sources officielles
- Impôt sur le revenu — Revenus d'une location meublée (service-public.gouv.fr)
- Code général des impôts, articles 39 C (amortissement en location meublée) et 150 VB (plus-values) — Légifrance
- Cotisation foncière des entreprises (CFE) — entreprendre.service-public.gouv.fr
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements, art. 150 VB, III du CGI) — Légifrance