Conseiller indépendant · LMNP résidences services

Investir en LMNP neuf sans vous tromper, de la simulation à la livraison

Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant à vos côtés pour choisir la bonne résidence, optimiser votre fiscalité grâce aux amortissements et sécuriser votre décision — pas pour vous vendre un bien.

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Gilles Ballesta, Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant à Tours
De 4 à 5 %
Rendement locatif brut moyen en LMNP neuf
Souvent 0 €
D'impôt sur les loyers pendant la période d'amortissement, selon votre situation
20 à 30 ans
Durée d'amortissement du bien immobilier (hors mobilier)
Pourquoi agir maintenant

L'immobilier locatif, oui —
mais bien accompagné, c'est mieux

Des pièges fiscaux méconnusChoisir le mauvais régime ou la mauvaise structure peut amputer significativement votre rendement réel.
LMNP avec ou sans exploitant ?Résidence étudiante, senior, EHPAD, affaires, tourisme… Chaque typologie a ses avantages — et toutes ne sont pas logées à la même enseigne face aux réformes fiscales récentes : les résidences services sont aujourd'hui mieux protégées que le meublé de tourisme ou la location classique.
Des projections souvent trop optimistesLes simulations des promoteurs ne tiennent pas toujours compte des charges réelles ni des aléas pouvant survenir.
Un engagement de long termeUn investissement immobilier se prépare avec rigueur — pas à la légère, pas seul. C'est un engagement sur plusieurs dizaines d'années : mieux vaut partir sur de bonnes bases.

Mon rôle n'est pas de vous vendre un bien, mais de vous aider à choisir le meilleur support immobilier pour votre investissement. Tout dépend de votre situation, votre horizon de temps et de vos objectifs de vie.

— Gilles Ballesta, Conseiller en Gestion de Patrimoine et expert en LMNP
Ce que les réformes changent pour vous

Le LMNP classique se durcit.
Les résidences services restent la niche protégée.

Trois réformes fiscales en deux ans ont visé la location meublée. À chaque fois, les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) en ont été exclues ou préservées. C'est tout mon métier : vous aider à choisir la bonne typologie de bien pour rester du bon côté de ces réformes.

TexteStatutCe qui changeRésidences services
Loi de finances 2025En vigueur depuis février 2025Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la reventeExclues de la réintégration
Loi de finances 2026Promulguée le 19 février 2026LMNP maintenu ; prélèvements sociaux portés à 18,6 % sur les revenus meublésNon concernées par la hausse de plafonnement évoquée
PLF 2027 (article 7)Projet en discussion au ParlementAmortissement du bâti plafonné à 2,5 %/an et 7 000 €/an par foyer en projetExclusion proposée pour les résidences services

Le PLF 2027 est encore en discussion parlementaire : ces dispositions peuvent évoluer avant leur adoption définitive. Pour l'essentiel, les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont jusqu'ici restées en dehors du champ des durcissements successifs — contrairement au meublé de tourisme et à la location meublée classique.

Lire l'analyse détaillée du PLF 2027 →
Gilles Ballesta, Conseiller en Gestion de Patrimoine indépendant à Tours
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Gilles Ballesta
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Allegro Patrimoine accompagne ses clients en LMNP depuis 8 ans (société fondée en 2018, RCS Tours). Basé à Savonnières, à 15 minutes de Tours, Gilles Ballesta conseille des investisseurs de toute la France, en visio ou en présentiel. Son positionnement indépendant garantit un conseil objectif, centré sur vos intérêts — et non sur la commercialisation d'un produit.

CGP indépendantAllegro PatrimoineConseil en LMNPRégime réel BIC
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Notre simulateur gratuit calcule, année par année, la trésorerie, les amortissements et l'impact fiscal de votre investissement en location meublée.

  • Trésorerie : loyers, charges, crédit et impôt, année par année
  • Amortissements: bâti, frais d'acquisition et mobilier
  • Fiscalité BICau régime réel, selon votre tranche d'imposition
  • Comptant ou crédit : comparez les deux scénarios en un clic
Dates de l'opération
Bien immobilier
Financement
Revenus locatifs
Charges locatives — détail annuel
Total charges annuelles (an 1)1 240 €
Fiscalité BIC
Coût total du bien
167 500 €
Rendement brut
3.58%
Excédent moyen /mois
402 €
Trésorerie cumulée (20 ans)
96 543 €
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Synthèse sur 20 ans
Excédent moyen / mois
402 €
Loyers perçus (total)
124 865 €
soit 6 243 € / an en moyenne
Apport initial investi
167 500 €
Investissement comptant
Valeur du bien estimée
153 000 €
Hypothèse prudente : sans revalorisation

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Le simulateur ne connaît ni votre situation fiscale complète, ni le bien précis que vous visez. Un échange de 20 minutes permet de vérifier les hypothèses.

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  • Sélection de programmes neufs adaptés à votre profil
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Comment ça se passe ?

  1. 1
    Vous choisissez votre formule
    Gratuite ou accompagnée selon l'avancement de votre projet
  2. 2
    Analyse de votre situation
    Revenus, TMI, capacité d'emprunt, horizon de temps
  3. 3
    Simulation personnalisée
    Trésorerie, amortissements, rendement net sur 20 ans
  4. 4
    Décision éclairée
    Vous investissez en toute confiance, ou vous ne le faites pas
  5. 5
    Vous n'êtes pas seul
    On vous accompagne jusqu'à la livraison de votre bien
Questions fréquentes

Vos interrogations ?

Qu'est-ce que le LMNP et en quoi est-ce avantageux pour préparer ma retraite ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui permet de percevoir des loyers issus d'un bien meublé en bénéficiant d'un régime comptable favorable : l'amortissement du bien. Concrètement, selon votre situation, vous pouvez percevoir des revenus locatifs pendant une grande partie de la durée d'amortissement de votre bien (souvent 20 à 30 ans) sans payer d'impôt dessus, tout en constituant un patrimoine transmissible à vos héritiers. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — sauf pour les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD), qui restent exclues de cette réintégration.
Quelle différence entre LMNP en résidence services et LMNP sans exploitant ?
En résidence services (EHPAD, résidence étudiante, tourisme…), un exploitant professionnel gère le bien et vous verse un loyer garanti via un bail commercial — idéal pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer. Sans exploitant, vous gérez directement la location meublée, avec plus de souplesse mais plus d'implications. Un premier échange permet de déterminer la formule la plus adaptée à votre situation.
À quoi servent les amortissements en LMNP ?
En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir comptablement le bien immobilier (en général sur 20 à 30 ans), le mobilier (sur 5 à 10 ans) et les frais d'acquisition (sur la même durée que l'immeuble). Ces amortissements s'imputent sur vos loyers pour ramener votre résultat fiscal à zéro — vous ne payez donc généralement pas d'impôt sur vos revenus locatifs pendant cette période, sous réserve de votre situation personnelle et de l'évolution de la réglementation.
Pourquoi payer 149 € alors que je peux simuler gratuitement en ligne ?
Les simulateurs en ligne ne tiennent pas compte de votre situation fiscale réelle, de votre capacité d'emprunt, de votre horizon de temps ni du bien spécifique que vous visez. Pour 149 €, vous obtenez une analyse sur mesure réalisée par un conseiller indépendant, un rendez-vous individuel et une sélection de biens adaptés à votre profil — soit la garantie de ne pas vous engager sur de mauvaises bases.
Quel budget prévoir pour investir en LMNP neuf ?
Le ticket d'entrée varie selon le type de bien : une chambre en EHPAD peut démarrer à 80 000 €, un studio en résidence étudiante à 100 000–150 000 €, et un appartement en résidence tourisme davantage. L'investissement peut se faire comptant ou à crédit. Votre bilan personnalisé vous donnera une fourchette réaliste en fonction de vos capacités.
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