Réintégration des amortissements en LMNP : ce que la réforme 2025 a changé
Par Gilles Ballesta, conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CIF, ORIAS 18004502)
Jusqu'en 2025, c'était l'un des grands avantages du LMNP par rapport à la location nue : les amortissements déduits pendant la détention n'étaient pas repris dans le calcul de la plus-value à la revente. La loi de finances pour 2025 a changé la donne pour une large partie des investisseurs, mais pas pour tous.
Comment se calculait la plus-value LMNP avant la réforme
En LMNP, la plus-value de cession suit le régime des particuliers, comme pour une résidence secondaire. Un abattement pour durée de détention mène à une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Avant 2025, le prix d'acquisition retenu n'était pas réduit des amortissements pratiqués. Vous profitiez donc d'une fiscalité réduite sur les loyers pendant la détention, etd'une plus-value calculée sur le prix d'achat plein.
Ce que change la réforme pour la location meublée classique
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du Code général des impôts. Désormais, le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré des amortissements déduits au titre de l'article 39 C. La plus-value imposable augmente mécaniquement. En clair, une partie de l'avantage fiscal obtenu pendant la détention est reprise au moment de la revente.
Calcul détaillé : avant et après la réforme, sur un même bien
Un appartement meublé acheté 200 000 €, revendu 240 000 € après 12 ans
Pendant la détention, le propriétaire a déduit 78 000 €d'amortissements sur le bâti. Après 12 ans, l'abattement pour durée de détention atteint 42 %pour l'impôt sur le revenu et 11,55 % pour les prélèvements sociaux.
| Étape du calcul | Avant la réforme (ou résidence services) | Après la réforme (meublé classique) |
|---|---|---|
| Prix de cession | 240 000 € | 240 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 122 000 € (200 000 € − 78 000 €) |
| Plus-value brute | 40 000 € | 118 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %, après abattement) | 4 408 € | 13 004 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %, après abattement) | 6 085 € | 17 952 € |
| Total de l'imposition | 10 493 € | 30 955 € |
Dans cet exemple, la réforme alourdit l'imposition de la plus-value d'environ 20 462 €. Le même bien situé dans une résidence services exclue de la réforme resterait imposé selon la colonne de gauche.
Calcul simplifié et illustratif : il ne tient pas compte des forfaits pour frais d'acquisition et travaux, ni de la surtaxe applicable aux plus-values imposables supérieures à 50 000 €, qui s'appliquerait ici dans la colonne de droite. Taux en vigueur à la date de mise à jour.
Les exclusions : la liste précise
Le texte exclut de la réintégration les biens situés dans les établissements suivants (art. 150 VB, III du CGI, issu de l'article 84 de la loi de finances 2025) :
- Les résidences étudiantes: résidences services destinées à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de 30 ans en formation ou en stage, ou des titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage.
- Les résidences seniors: résidences services destinées à l'accueil de personnes âgées de plus de 65 ans.
- Les EHPAD et établissements pour personnes handicapées: établissements sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées ou des adultes handicapés (article L. 312-1 du Code de l'action sociale et des familles), ainsi que certaines résidences pour personnes âgées ou handicapées.
- Les unités de soins de longue duréeaccueillant des personnes n'ayant pas leur autonomie de vie.
Les conditions exactes renvoient au Code de la construction et de l'habitation et au Code de l'action sociale et des familles. Vérifiez toujours que la résidence visée entre bien dans l'une de ces catégories.
Entrée en vigueur et cessions concernées
La règle s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi de finances pour 2025, datée du 14 février 2025.Peu importe la date d'achat du bien : un bien acquis en 2015 et vendu en 2026 est concerné, pour tous les amortissements déduits depuis l'achat. Les amortissements de certaines dépenses de travaux déjà prises en compte autrement ne sont pas réintégrés, selon des conditions précises.
Les stratégies possibles
- Allonger la durée de détention: l'abattement pour durée de détention continue de s'appliquer. Au-delà de 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu, et au-delà de 30 ans de prélèvements sociaux, même après réintégration.
- Choisir la typologie du bien: les résidences services exclues de la réforme conservent l'ancien calcul. C'est un critère à intégrer dès l'achat.
- Anticiper la revente: intégrez l'impôt de plus-value dans votre calcul de rentabilité globale, et pas seulement la fiscalité des loyers.
- Comparer avec le micro-BIC: sans amortissement, rien n'est réintégré. Ce régime n'est intéressant que dans des cas particuliers, à étudier avec votre expert-comptable.
Questions fréquentes
Cette règle s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?
Oui : la réforme s'applique aux cessions réalisées après l'entrée en vigueur du texte, quelle que soit la date d'acquisition du bien. Ce sont les amortissements pratiqués sur toute la durée de détention qui sont réintégrés, pas seulement ceux pratiqués après la réforme.
Le mobilier est-il concerné par la réintégration ?
La réforme porte sur la plus-value immobilière et les amortissements du bien immobilier. Le traitement fiscal précis de chaque catégorie d'amortissement doit être vérifié avec votre expert-comptable au moment de la cession, selon votre situation.
Les résidences services sont-elles définitivement exclues ?
L'exclusion est inscrite dans la loi de finances 2025. Une future loi de finances pourrait toutefois la modifier : rien n'est jamais définitif en matière fiscale. Le PLF 2027 ne remet pas en cause cette exclusion à ce stade.
Sources officielles
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 (réintégration des amortissements, art. 150 VB, III du CGI) — Légifrance
- Code général des impôts, articles 39 C (amortissement en location meublée) et 150 VB (plus-values) — Légifrance
- Impôt sur le revenu — Revenus d'une location meublée (service-public.gouv.fr)
- Projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) — dossier législatif, Assemblée nationale
Quel impact pour votre projet de revente ?
L'impact dépend de la typologie de votre bien et de votre durée de détention. Faisons le point ensemble.
Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les chiffres cités sont des ordres de grandeur, susceptibles d'évoluer avec la réglementation. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital.