PLF 2027 et LMNP : ce qui change, et qui y échappe

Par Gilles Ballesta, conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CIF, ORIAS 18004502)
Publié le 14 octobre 2026 · Mis à jour le 19 octobre 2026

Suivi du vote · mis à jour le 19 octobre 2026

Étape en cours : Examen de la première partie en séance publique à l’Assemblée nationale

✓ Dépôt du projet de loi de finances (texte n° 3210) — 1er octobre 2026
✓ Examen en commission des finances de l’Assemblée nationale — 8 octobre 2026
Débat en séance publique à l’Assemblée nationale — depuis le 13 octobre 2026
Vote de l’Assemblée nationale, puis examen au Sénat — à venir
Adoption définitive et promulgation — fin décembre 2026 (en principe)

Après la réintégration des amortissements dans la plus-value (loi de finances 2025) et la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % (loi de finances 2026), le projet de loi de finances pour 2027 s'attaque au cœur du mécanisme LMNP : l'amortissement comptable. L'article 7 du PLF 2027 prévoit de plafonner l'amortissement déductible chaque année. Comme pour les deux réformes précédentes, les résidences services échapperaient largement à ce nouveau durcissement.

Important :à la date de mise à jour de cet article, l'article 7 n'a pas encore été voté. Le texte peut encore être modifié, amendé ou supprimé au cours du débat parlementaire. Les informations ci-dessous décrivent le projet à ce stade, pas une loi définitive.

Ce que prévoit l'article 7 du PLF 2027

Aujourd'hui, en LMNP au régime réel, l'amortissement du bien immobilier (hors terrain) peut être déduit des loyers, dans la limite du résultat : il ne peut pas créer de déficit. Le texte déposé propose d'ajouter un second plafond, cette fois en valeur absolue et par foyer fiscal :

Type de location meublée	Plafond annuel proposé (texte déposé)
Location meublée classique	2,5 % du prix du bien, et 7 000 € par an et par foyer fiscal
Meublé de tourisme	1,5 % du prix du bien, et 5 000 € par an et par foyer fiscal
Résidences étudiantes, seniors, EHPAD (résidences services)	Non concernées par ce plafonnement, en l'état du texte

Deux points techniques à retenir si le texte était adopté en l'état. Le plafond s'apprécierait par foyer fiscal, en cumulant tous les biens loués meublés hors résidences services, et non bien par bien. Et la part d'amortissement dépassant le plafond serait perdue, sans report sur les années suivantes, contrairement au mécanisme actuel.

Les modifications en commission

Lors de l'examen en commission des finances de l'Assemblée nationale, le 8 octobre 2026, un amendement (n° I-CF1588) aurait été adopté. Selon la presse spécialisée, il exclurait du plafonnement les logements loués comme résidence principale du locataire, en bail étudiant ou en bail mobilité, et rétablirait le report des amortissements non déduits. Le texte examiné en séance publique peut encore être modifié : nous mettrons cet article à jour à chaque étape.

Pourquoi les résidences services sont (pour l'instant) épargnées

C'est la même logique qui a prévalu pour la réintégration des amortissements dans la plus-value (LF 2025). Le législateur distingue la location meublée « classique », qui concurrence le logement locatif nu et contribue selon lui à la tension sur le marché du logement, des résidences avec services (étudiantes, seniors, EHPAD). Celles-ci répondent à un besoin social spécifique et reposent sur un exploitant professionnel via un bail commercial. À ce stade du texte, elles resteraient hors du champ du plafonnement de l'article 7.

C'est précisément la raison pour laquelle j'oriente une grande partie de mes clients vers ces typologies. Au-delà du service rendu et du bail commercial, elles se sont révélées jusqu'ici plus stables face aux réformes successives que la location meublée classique ou le meublé de tourisme.

Que faire en attendant le vote définitif ?

Ne prenez pas de décision dans la précipitationsur la seule base d'un texte non voté, mais intégrez-le dans votre réflexion si votre projet se concrétise dans les prochains mois.
Si vous envisagez un bien en location meublée classique ou en meublé de tourisme, demandez une simulation intégrant les deux scénarios, avec et sans plafond, pour mesurer l'impact réel sur votre fiscalité.
Si vous visez une résidence étudiante, seniors ou EHPAD, le plafonnement proposé ne changerait a priori rien à votre projet. Vérifiez toujours le bail commercial et la solidité de l'exploitant, risques propres à ces montages.

Questions fréquentes

L'article 7 du PLF 2027 est-il déjà applicable ?

Non. Au 19 octobre 2026, il s'agit d'un projet de texte en cours d'examen par le Parlement. Il peut être modifié, voté en l'état ou rejeté. Une loi de finances est en principe définitivement adoptée en fin d'année pour une application au 1er janvier de l'année suivante.

Les résidences services sont-elles définitivement protégées ?

Rien n'est jamais définitif en matière fiscale : la loi de finances 2025 avait déjà exclu ces résidences de la réintégration des amortissements, et le PLF 2027 reconduit cette logique à ce stade du débat. C'est une tendance observée sur trois textes consécutifs, pas une garantie légale immuable.

Que se passe-t-il si mon amortissement dépasse le plafond ?

Selon la rédaction initiale du texte, la fraction d'amortissement qui dépasserait le plafond annuel serait perdue, sans possibilité de report sur les exercices suivants. Un amendement adopté en commission propose de rétablir ce report. C'est l'un des points les plus débattus du projet.

Sources officielles

Cette réforme concerne-t-elle votre projet ?

Chaque situation est différente selon le type de bien visé et votre tranche d'imposition. Faisons le point ensemble, sans engagement.

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Cet article a une visée informative et ne constitue pas un conseil en investissement ou un conseil fiscal personnalisé. Les chiffres cités sont des ordres de grandeur, susceptibles d'évoluer avec la réglementation. Investir comporte des risques, notamment de perte en capital.